A tomada de decisão das incorporadoras de apresentar projetos ao mercado, no quarto trimestre, principalmente após a definição do cenário eleitoral, puxou a expansão dos lançamentos do ano passado. Em conjunto, Cyrela, Direcional Engenharia, Even Construtora e Incorporadora, EZTec, Gafisa, MRV Engenharia, RNI Negócios Imobiliários, Tenda e Trisul lançaram de R$ 16,945 bilhões, 27,5% acima do Valor Geral de Vendas (VGV) apresentado em 2017.

Os números do trimestre surpreenderam: houve aumento de 55,7%, para R$ 6,69 bilhões. representaram 39,5% do VGV de 2018.

No ano passado, as vendas líquidas consolidadas das nove incorporadoras também cresceram, ainda que em proporção menor do que a dos projetos apresentados. Juntas, as companhias venderam R$ 15,19 bilhões, com alta de 9% na comparação anual. No trimestre, o VGV comercializado das empresas subiu 10,8%, para R$ 4,44 bilhões. Os números consideram a parcela própria das incorporadoras nos empreendimentos.

"Existe um otimismo tomando conta das empresas. O mercado está comprador de maneira seletiva", diz o diretor financeiro e de relações com investidores da EZTec, Emílio Fugazza. Em 2018, a companhia teve vendas líquidas de R$ 605 milhões, a maior em quatro anos, sem considerar a comercialização da Torre B do EZTowers para a Brookfield por R$ 650 milhões em 2017.

O aumento da confiança e, consequentemente, da demanda por imóveis começou pelas classes média-alta e alta, segundo Fugazza. Em dois meses, as vendas do empreendimento Diogo & ID Ibirapuera, na zona Sul de São Paulo, com preço por unidade a partir de R$ 1,3 milhão, chegaram a dois terços, conforme o executivo da EZTec. Já o aquecimento da demanda por parte da classe média depende da retomada efetiva do nível de emprego.

No mercado, a expectativa é que haja continuidade do crescimento do setor neste ano. A MRV - maior incorporadora do país - já informou que pretende elevar lançamentos e vendas, em 2019, aumentar a participação de empreendimentos de média renda em seus negócios e continuar a gerar caixa. A Cyrela - segunda maior empresa do setor - pretende ter mais lançamentos do que os realizados em 2018, aumentar participação de mercado e melhorar margens.

A EZTec tem meta de lançar, neste ano, de R$ 1 bilhão a R$ 1,5 bilhão, acima dos R$ 752 milhões de 2018. Dois lançamentos devem ser realizados antes do Carnaval.

Na cidade de São Paulo - maior mercado imobiliário do país - a nova fase de expansão das incorporadoras tem se refletido no aumento da demanda por terrenos, principalmente por áreas destinadas a projetos com foco nas rendas média e alta. Sem divulgar números, a Cyrela informou que comprou mais áreas em 2018 do que o ritmo registrado nos três anos anteriores.

"Há expectativa que, no próximo mês, o mercado de terrenos tenha forte reação", conta Ronny Lopes, sócio da Arquimóvel, empresa que representa incorporadoras na aquisição de áreas. Já há empresas analisando compras de terrenos somente em dinheiro, segundo Lopes. "O mercado está aquecido, e existem incorporadoras de fora de São Paulo estão querendo entrar neste mercado", diz o sócio da Arquimóvel.

A procura por áreas pelas empresas não tem se concentrado somente nos eixos estruturantes - proximidades de metrôs e corredores de transporte público -, mas também no chamado remanso, ou seja, nos miolos de bairros.

No caso das incorporadoras com produção direcionada para os padrões médio e alto, além do esperado crescimento da economia, das perspectivas de aprovação das reformas, principalmente a da Previdência, e de manutenção da taxa de juros em patamares considerados baixos, o otimismo se explica pela regulamentação dos distratos, publicada no fim do ano passado.

"Com a lei, a compra imobiliária passa a ter de ser feita com bastante reflexão, pois um eventual distrato pode custar até 50% -do valor pago- para o cliente", afirma o executivo da EZTec.