Foram aprovadas 37 emendas do Senado; Projeto permite que um imóvel seja utilizado como garantia para mais de um empréstimo

A Câmara dos Deputados aprovou na terça-feira (03/10) diversas emendas do Senado ao Projeto de Lei 4188/21, que reformula as regras sobre as garantias a serem dadas em empréstimo e facilita a retomada de bens. A proposta segue agora para sanção presidencial.

O Projeto de Lei tem como objetivo reduzir o custo do crédito e a inadimplência no país. Os deputados seguiram parecer do relator, deputado João Maia (PL-RN), e aprovaram 37 das 50 emendas incluídas no PL pelos senadores. A principal mudança foi a exclusão do serviço de gestão de garantias que o texto aprovado no ano passado pela Câmara criava.

Esse serviço faria a gestão dessas garantias e de seu risco, o registro nos cartórios no caso dos bens imóveis, a avaliação das garantias reais e pessoais, a venda dos bens se a dívida for executada e outros serviços.

Também foi rejeitada pelos deputados uma emenda que retomaria a prática indesejável da cessão de posição contratual em contrato de financiamento imobiliário a terceiro, sem qualquer consentimento do credor fiduciário (“contrato de gaveta”), que tantos problemas acarretou ao Sistema Financeiro Habitacional (SFH), e que poderia ser mais um tema de aumento da judicialização e dos custos para o financiador.

A ABRAINC e demais entidades do setor atuaram junto aos parlamentares para esclarecer o risco de aprovação dessa emenda.

O texto aprovado mantém ainda o monopólio da Caixa Econômica Federal sobre a penhora de bens e a proibição à penhora do único imóvel da família.

Incentivo à renegociação

O projeto cria a possibilidade de uso de medidas extrajudiciais para recuperar crédito, por meio de cartórios. Ou seja, o credor não precisará ir à Justiça para tentar reaver os valores devidos.

Outro dispositivo permite ao credor delegar a renegociação da dívida ao tabelião, que poderá enviar intimação para o devedor por meio de aplicativos de mensagem instantânea, como o WhatsApp.

Segunda alienação

De acordo com o texto, uma segunda dívida poderá ser garantida por imóvel que está sendo comprado com o instrumento da alienação fiduciária em nome do credor do financiamento imobiliário. Mas sua eficácia dependerá do cancelamento daquela constituída anteriormente.

Se houver alienações fiduciárias anteriores, elas terão prioridade em relação às mais novas se a garantia for executada (venda do imóvel). A partir desse momento, a garantia para os credores posteriores passa a incidir no preço obtido com a venda, cancelando-se os registros das respectivas alienações fiduciárias.

Para o credor fiduciário que pagar toda a dívida do devedor garantida pelo imóvel, o texto prevê que ele ficará sub-rogado no crédito e na propriedade fiduciária em garantia, ou seja, ficará com os direitos fiduciários dos outros credores.

Agente de garantia

O Projeto de Lei 4188/21 cria ainda a figura do agente de garantia, que será designado pelos credores e atuará em nome próprio e em benefício dos credores.

Ele poderá fazer o registro do gravame do bem, gerenciar os bens e executar a garantia, valendo-se inclusive da execução extrajudicial quando previsto na legislação especial aplicável à modalidade de garantia.

Redação ABRAINC, com informações da Câmara dos Deputados