De abril a junho, as vendas líquidas das incorporadoras listadas em bolsa caíram 20%, na comparação anual, patamar muito inferior aos 53% de queda dos lançamentos. Em conjunto, o setor lançou R$ 2,79 bilhões e vendeu R$ 4,35 bilhões.

O levantamento inclui Cyrela, Direcional Engenharia, Even Construtora e Incorporadora, EZTec, Gafisa, Helbor, Mitre Realty, Moura Dubeux, MRV, PDG Realty, RNI Negócios Imobiliários, Rossi Residencial, Tecnisa, Tenda, Trisul e Viver Incorporadora, considerando a parte própria das companhias nos empreendimentos.

Na divulgação dos balanços, as incorporadoras demonstraram tom mais otimista em relação ao terceiro trimestre. “Este trimestre deve ser de recuperação para o segmento de média e alta renda, chegando próximo ao nível pré-crise”, diz Enrico Trotta, analista de mercado imobiliário do Itaú BBA.

Outro analista setorial ressalta que o segundo trimestre “começou fraco e foi melhorando”. “O desempenho operacional do setor será melhor no terceiro trimestre do que no segundo, mas ainda abaixo da comparação anual”, diz esse especialista.

Ao divulgar seus resultados, a EZTec informou que as vendas do trimestre em curso já superam as do período de abril a junho. Desde junho, o ritmo de comercialização de imóveis da companhia fundada por Ernesto Zarzur voltou aos níveis pré-pandemia. A Cyrela registrou, em julho, as melhores vendas do ano. A empresa fundada por Elie Horn deixou claro que terá bom volume de lançamentos no trimestre.

Aos poucos, Cyrela, Mitre e outras incorporadoras voltam a apresentar empreendimentos para dos padrões médio e alto. Os juros baixos são estímulo fundamental para as vendas, tanto pela redução das parcelas mensais e maior abrangência da oferta de crédito imobiliário, quanto pelo desestímulo às aplicações em renda fixa.

Até mesmo a Gafisa, que desde 2018 não apresentava projetos ao mercado, vai retomar lançamentos neste trimestre. A Tecnisa vai lançar sozinha um empreendimento. Desde maio de 2019, quando voltou a apresentar projetos, a companhia era minoritária nos empreendimentos.

Durante a maior parte do trimestre, os estandes de vendas ficaram fechados na cidade de São Paulo, maior mercado imobiliário do país. Sem sua principal ferramenta de marketing e diante das incertezas decorrentes da pandemia, as empresas optaram por segurar a apresentação de projetos, principalmente, dos padrões médio e alto. A tomada de decisão de compra por consumidores do segmento é, diretamente, afetada pela confiança no cenário macroeconômico.

Na baixa renda, o impacto da pandemia foi bem menor para as incorporadoras de capital aberto. Parte dos projetos foi postergada, mas houve substituição de lançamentos nos estandes pela apresentação online dos empreendimentos. As visitas físicas de clientes foram substituídas pelos tours virtuais, em todos os segmentos, mas, na baixa renda, a conversão de interesse em vendas foi superior.

“O desempenho operacional reforçou nossa visão da baixa renda como mais resiliente ao longo da crise”, diz o analista do Itaú BBA, ressaltando que pequenas reduções de preços dos produtos enquadrados no Minha Casa, Minha Vida contribuíram para a comercialização.

No trimestre, MRV, Tenda e Direcional registraram recordes de vendas. “Houve ganho de participação de mercado, pois concorrentes menores não tinham como vender online da mesma forma do que as grandes”, diz um analista. MRV e Direcional informaram expectativa de lançar mais no segundo semestre do que na primeira metade de 2020.

De janeiro a junho, o setor lançou, em conjunto, R$ 6 bilhões, com queda de 40% na comparação anual. As vendas diminuíram 8,9%, para R$ 8,96 bilhões.

Apesar de todos os desafios operacionais causados pela pandemia, o resultado líquido consolidado das incorporadoras melhorou no segundo trimestre. O prejuízo líquido caiu 69,4%, em relação ao mesmo período de 2019, para R$ 31,4 milhões, conforme levantamento do Valor Data. A receita líquida teve queda de 5,6%, para R$ 4,77 bilhões. A margem bruta teve leve redução de 29,6% para 29%.

“Os balanços das empresas de média e alta renda foram mais fracos do que os das de baixa renda, como reflexo do desempenho operacional”, diz Trotta.

Por outro lado, analistas destacam as margens brutas obtidas por EZTec e Cyrela. O indicador da EZTec, passou de 39,1% para 51,2%. Na Cyrela, a margem bruta aumentou de 31,3% para 32,8%. A Trisul registrou redução de 35% para 33,1%, mas obteve a segunda maior margem entre as incorporadoras no período.

No segmento de baixa renda, MRV e Tenda apresentaram queda de margens, resultantes dos descontos concedidos na venda de unidades. Apenas Direcional não ofereceu abatimento de preços no segundo trimestre.

Em relação à receita líquida, nove das 16 incorporadoras incluídas no levantamento apresentaram queda. Um analista setorial ressalta que reduções de receita se relacionaram ao impacto das vendas. Somente parcela pequena das obras chegou a ser paralisada durante a pandemia.

Apenas seis incorporadoras tiveram melhora do resultado líquido - Direcional, Even, PDG, Rossi, Tecnisa e Trisul.