Número é relativo a 2023 e foi resultado de uma pesquisa exclusiva da Economática à EXAME Invest

Após dois anos desafiadores, o setor imobiliário brasileiro ganhou fôlego e tem chamado a atenção de investidores em 2023. Incorporadoras e construtoras listadas em bolsa, cresceram, juntas, mais de R$ 21,176 bilhões em valor de mercado neste ano, desbancando outros setores como alimentos (que incluem os frigoríficos) e mineração.

O número foi levantado em um estudo exclusivo da Economática enviado à EXAME Invest, que considerou o período de 31 de dezembro de 2022 até 22 de setembro de 2023, e levou em consideração todas as 37 empresas do segmento imobiliário listadas na B3, entre companhias de construção civil e exploração de imóveis.

Em 31 de dezembro, o setor somava R$ 55,696 bilhões em valor de mercado. Já no fechamento da última sessão, na sexta-feira, 22, o número saltou para R$ 76,872 bilhões, um aumento de R$ 21,176 bilhões, o correspondente a uma valorização de 38,02%.

Não só em valor de mercado, mas em lucro o setor também se destaca. Ao aplicar o recorte do Imob (índice que reúne as 17 empresas do mercado imobiliário listadas na bolsa, com maior liquidez), a pesquisa mostrou que o lucro líquido dessas companhias teve um aumento de 125,98% no primeiro semestre de 2023, frente ao mesmo período do ano anterior. No fechamento da sessão desta terça-feira, 26, o Imob valorizou 26,17% no ano.

Por que o setor imobiliário valorizou?

Queda dos juros

O setor imobiliário, historicamente, tem uma relação inversa com a taxa de juro e sofreu o impacto da Selic, que saltou de 2%, em março de 2021, para 13,75%, em agosto de 2022. Essa elevação, segundo os analistas ouvidos pela reportagem, prejudicaram o setor, visto que ele depende de juros baixos para poder vender seus empreendimentos, por meio de financiamentos, por exemplo.

“Com a elevação das taxas de juro em todo o ano de 2022, ações do setor imobiliário estiveram entre as maiores quedas do período. Já no ano de 2023, a expectativa de quedas mais acentuadas nos juros, mesmo com alguma volatilidade, melhorou a visão do mercado sobre essas empresas. Sendo assim, boa parte das altas deste ano foram uma correção das fortes quedas observadas em 2022”, diz Carlos André Marinho Vieira, analista-chefe do TC/Economática.

A expectativa do início do ciclo de corte da Selic já era vista desde janeiro. Como aponta Gustavo Cruz, estrategista-chefe da RB Investimentos, a curva de juros — ou seja, os vencimentos mais longos — do começo do ano até o momento apresentou uma queda relevante. “[A queda na curva de juros] barateia o financiamento e é mais promissor para essas empresas do setor de construção”, comenta.

Em agosto, as previsões se concretizaram. No dia 2, o Comitê de Política Monetária (Copom) cortou em 0,50 p.p. (pontos percentuais) a Selic e, nesta última quarta-feira, 20, reduziu novamente em mais 0,50 p.p., levando a taxa básica de juro para 12,75%.

O impulsionador para os cortes foram, principalmente, os avanços políticos-monetários no Congresso, como o arcabouço fiscal e a reforma tributária, é o que explica Caio Nabuco de Araújo, analista da Empiricus Research. “A partir de março, quando a gente teve o princípio do ajuste fiscal, com uma tendência mais favorável para o ambiente macro, nós observamos uma valorização significativa dos ativos imobiliários”, afirma.

Programa ‘Minha Casa, Minha Vida’

Alex Carvalho, analista CNPI da CM Capital, relembra que, nos anos anteriores, o setor imobiliário não recebeu tanta atenção do governo. Contudo, em 2023, o cenário mudou. “Incentivos como o novo programa ‘Minha Casa, Minha Vida' impulsionaram o mercado imobiliário, principalmente as companhias focadas em imóveis de baixa renda”, destaca.

Dentre as novidades, o governo aumentou a renda mensal das famílias que podem se encaixar no programa, o que, consequentemente, aumenta a base de consumidores potenciais. Além disso, também houve um aumento de valor máximo que o imóvel pode custar.

Agora, famílias que residem em áreas urbanas podem ter renda mensal de até R$ 8 mil, enquanto famílias de áreas rurais podem ter renda anual de até R$ 96 mil. Em relação ao valor do imóvel, para famílias da faixa 1 (com renda até R$ 2,64 mil) e famílias da faixa 2 (com renda até R$ 4,4 mil), o limite ficou entre R$ 190 mil e R$ 264 mil, dependendo da localidade.

“As medidas aumentam a oferta potencial das empresas que, às vezes, nem vislumbravam participar do programa. Como elas já tinham imóveis sendo levantados, ajustaram o percentual para se encaixar como ‘Minha Casa Minha Vida’. É benéfico, então, tanto da oferta quanto da demanda”, destaca Cruz.

Redução dos custos dos insumos

A redução dos custos dos insumos, de acordo com os especialistas, também foi outro fator que contribuiu para a alta do setor imobiliário neste ano. Como 2021 e 2022 foram marcados por preços de construção elevados, as margens das empresas, consequentemente, foram pressionadas. Já em 2023, o mercado apresenta preços mais em conta.

Os analistas também citam a revisão do plano diretor, que impulsiona a demanda, especialmente em São Paulo, além dos bons resultados demonstrados em todo o setor, que animaram os investidores e trouxeram uma performance acima da média para o segmento ao longo do ano.

Setor imobiliário à frente de setores destaques

O estudo da Economática levou em consideração empresas com ações negociadas na B3, ativas e com valor de mercado em 31 de dezembro de 2022. Ao todo, foi levantado o valor de mercado de 341 empresas, divididas em 40 setores. Destes, apenas 21 ganharam valor de mercado em 2023. O setor imobiliário, por sua vez, está em quarto lugar, perdendo somente para empresas do setor de petróleo e gás, intermediários financeiros e transporte.

Fonte: Exame Invest