Medida reforça segurança jurídica e equilíbrio nas relações contratuais

O Superior Tribunal de Justiça (STJ) reafirmou o entendimento de que é válida a retenção de até 50% dos valores pagos por compradores que desistem da aquisição de imóveis em empreendimentos submetidos ao regime de patrimônio de afetação, desde que essa previsão esteja expressamente pactuada em contrato.

Em decisão publicada nesta quarta-feira (22/10), o ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, no julgamento do Agravo em Recurso Especial nº 2935694 – GO, deu provimento ao recurso da SPE Faicalville Incorporação 3 Ltda., revertendo entendimento do Tribunal de Justiça de Goiás, que havia limitado a retenção a 10%.

O relator destacou que o posicionamento segue a jurisprudência pacífica do STJ, segundo a qual, à luz do artigo 67-A da Lei nº 4.591/1964, incluído pela Lei nº 13.786/2018 (Lei do Distrato), a cláusula de retenção de até 50% é legal e compatível com o regime de afetação, mecanismo essencial para proteger os recursos vinculados à execução do empreendimento e assegurar sua entrega aos demais adquirentes.

“A jurisprudência do STJ estabelece que, nesses casos, o percentual de retenção de até 50% não se caracteriza como abusivo, sendo compatível com o regime jurídico aplicável e com a função de proteção ao incorporador diante do risco do negócio”, registrou o ministro Villas Bôas Cueva na decisão.

Jurisprudência consolidada nas Turmas de Direito Privado do STJ

Essa decisão vem ao encontro de uma linha jurisprudencial estável do STJ, com precedentes recentes tanto da Terceira quanto da Quarta Turma, que têm reconhecido a validade da cláusula de retenção de até 50% dos valores pagos em contratos firmados sob o regime de patrimônio de afetação.

Na Terceira Turma, o entendimento foi reiterado:

• em 17/02/2025, no AgInt no AREsp nº 2.733.052/RJ, sob relatoria do ministro Carlos Cini Marchionatti, que confirmou a validade da cláusula de retenção de 50% sob a vigência da Lei do Distrato;
• e em 05/05/2025, no REsp nº 1.947.912/SP, relatado pelo ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, que reafirmou que a cláusula é legítima desde que expressamente pactuada.

Na Quarta Turma, a posição também se encontra pacificada:

• em 29/04/2024, no REsp nº 2.110.077/SP, de relatoria da ministra Maria Isabel Gallotti;
• em 07/10/2024, no REsp nº 2.145.090/SP, relatado pelo ministro Marco Buzzi;
• e em 05/06/2023, no REsp nº 2.055.691/SP, relatado pelo ministro Raul Araújo.

Em todos os casos, as Turmas reconheceram que o percentual de retenção de até 50% não é abusivo e está em conformidade com o regime jurídico de proteção ao incorporador previsto na Lei nº 13.786/2018.

Segurança jurídica e equilíbrio nas relações contratuais

Essa nova decisão do STJ reforça a segurança jurídica e o equilíbrio nas relações contratuais no setor da incorporação imobiliária, reconhecendo a importância da Lei do Distrato como instrumento de estabilidade e previsibilidade para o mercado.

A lei aprovada em 2018 estabeleceu parâmetros claros para os casos de desistência de compra de imóveis, garantindo que as incorporadoras possam manter a viabilidade econômica dos empreendimentos e, ao mesmo tempo, proteger os consumidores que permanecem adimplentes.

Redação ABRAINC