Estudo inédito encomendado pela Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc) à Ecconit Consultoria Econômica faz uma atualização das estimativas de necessidades habitacionais do país e unidades da Federação com destaque para a Região metropolitana de São Paulo no período 2004-2030.

O conceito de necessidades habitacionais inclui, a um só tempo, as deficiências atuais do estoque de domicílios, isto é, o déficit habitacional, e a demanda adicional por novas habitações decorrentes do crescimento do número de famílias e da mobilidade entre estratos de renda. Como diversas outras variáveis econômicas, esses dois componentes se caracterizam, do ponto de vista temporal, como estoque e fluxo, respectivamente.

A estimativa do déficit habitacional tomou como base a metodologia da Fundação João Pinheiro, que já se consagrou como importante referência nesta discussão. As bases do estudo são as PNADs. No entanto, a partir da adoção da PNAD Contínua em 2015, alguns ajustes metodológicos tiveram que ser realizados, em decorrência da descontinuidade de algumas variáveis relevantes. No que se refere especificamente às estimativas para o déficit em retrospectiva até 2004, houve a necessidade de harmonização das amostras.

Por fim vale observar que no presente estudo, além da abertura por componentes, já usual, optou-se também por criar um conceito adicional de déficit restrito, que não inclui o componente Ônus Excessivo.

Déficit habitacional - Em 2019, a dimensão absoluta do déficit alcançou 7,8 milhões de unidades. Isso corresponde a 9,6% do total de domicílios existentes no país no ano.

Desse universo, 4,4 milhões de unidades se referem ao conceito restrito e outras 3,3 milhões ao ônus excessivo com aluguel. Esses números correspondem, respectivamente, a 5,5% e 4,1% do estoque total de domicílios em nível nacional.

Entre 2004 e 2012, o déficit ampliado passou de 7,9 milhões de unidades para 6,8 milhões de unidades, passando de 15,3% do total de domicílios para 10,6%. A partir desse ponto mínimo, o indicador registrou tendência de alta até 2018, quanto atingiu a marca de 8,1 milhão de unidades, a despeito da continuidade, ainda que com percalços, dos programas habitacionais, com destaque para o Minha Casa, Minha Vida. Em termos relativos, o déficit ampliado correspondeu a 10,4% do estoque total de domicílios existentes naquele mesmo ano. Ou seja, manteve-se em um patamar quase idêntico ao registrado no ponto mais baixo da série estimada em termos absolutos.

Demanda habitacional - Nos anos recentes (2017 e 2019), o número de domicílios tem crescido a taxas que são cerca do dobro do crescimento da população: 1,5% ao ano e 0,7% ao ano, respectivamente. Essa relação se explica por uma soma de fatores, com destaque para o crescimento do número de “famílias unitárias”, e também pesa o fato de que a demanda atual por novos domicílios se relaciona com as taxas de crescimento da população de cerca de duas décadas antes, quando nasceram os indivíduos que, contemporaneamente, demandam novas residências.

Assim, frente a todos esses fatores e às dificuldades metodológicas para estimar a “taxa de formação de famílias”, a demanda por novas habitações no período 2020-2030 foi estimada considerando para cada ano o dobro da taxa de crescimento da população como projetada pelo IBGE.

Como resultado, seriam formadas ao todo 11,4 milhões de novas “famílias”. Supondo-se conservadoramente que cada uma delas demandaria uma nova unidade residencial e que o déficit habitacional existente em 2019 permaneceria inalterado, essa seria exatamente a demanda por novas habitações no horizonte de projeção. Tomando-se o “número de famílias” estimado de forma indireta para 2019, a taxa média anual de crescimento desse indicador seria de 1,2% até 2030.