Com juros e preços mais altos, affordability nas capitais recua 4,5% no 2º trimestre

Recuperação da renda domiciliar não foi suficiente para impedir queda do indicador, que chegou a 24,1% nos últimos 12 meses

A parceria entre a Fipe e a ABRAINC – Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias – desenvolveu um conjunto de indicadores inéditos no mercado imobiliário brasileiro, voltados para mensuração do affordability de imóveis residenciais com abrangência nacional. Entre as interpretações usuais na literatura, o termo affordability – aplicado ao mercado imobiliário – relaciona-se à capacidade média de compra ou de financiamento de imóveis residenciais pelas famílias ou, ainda, à relação entre o valor médio dos imóveis e a renda domiciliar média (entre outras possibilidades e interpretações).

Além de quantificar essas relações, as métricas e indicadores propostos colaboram para identificar que fatores que influenciam o aumento ou queda no indicador ao longo do tempo, bem como evidenciar possíveis diferenças existentes entre regiões, segmentos, faixas de renda (entre outros recortes). Na prática, o affordability é resultado da interação entre diferentes agentes e mercados, incluindo entidades governamentais, famílias, empresas e sistema financeiro.

O informe apresenta dois tipos de indicadores: o tamanho de imóvel acessível e o price-to-income. O primeiro avalia o tamanho do imóvel que pode ser financiado pelas famílias com o comprometimento de até 30% da renda domiciliar (quanto maior a renda alocada para esse fim, maior o affordability medido pelo indicador em m²). Comparativamente o segundo revela quantos anos de renda domiciliar corresponderiam ao valor de um imóvel padrão de 70 m² (quanto maior o número de anos exigidos, menor o affordability por esse indicador). Para o cálculo de ambos, são empregados dados relacionados a taxa de juros e prazo médio do financiamento imobiliário à pessoa física, renda domiciliar total e preços dos imóveis residenciais.

A fim de complementar a análise de affordability do mercado imobiliário, o documento inclui também um levantamento do alcance potencial e efetivo do Programa Casa Verde Amarela (CVA), com base em dados de renda das famílias e características das transações e unidades comercializadas nesse segmento ao longo do 2º trimestre de 2022. Os resultados atualizados com as últimas informações do programa e do IBGE encontram-se disponíveis integralmente na seção final deste documento.

Com base em dados atualizados e revisados, no 2º trimestre de 2022, as famílias brasileiras apresentaram uma renda domiciliar suficiente para financiar, em média, um imóvel de 49,4 m² - resultado que, embora próximo ao identificado no trimestre anterior, implica ao indicador uma queda de 3,6% no ano, além de um recuo expressivo de 15,3% em relação ao mesmo período de 2021.

Comparativamente, na média de 16 capitais selecionadas*, a dimensão do imóvel acessível à população era 40% menor (29,6 m²), tendo recuado 4,5% em relação ao trimestre anterior, 12,3% no acumulado do ano e 17,4%, em relação ao segundo trimestre do ano anterior. Em relação aos indicadores de price-to-income calculados para o 2º trimestre de 2022, o valor médio de um imóvel padrão de 70 m² correspondia a cerca de 4,2 anos de renda domiciliar mensal das famílias, considerando média nacional – patamar inferior aos 7 anos exigidos, em média, nas 16 capitais selecionadas* para aquisição de um imóvel de igual dimensão.

Em termos de comportamento, o indicador price-to-income calculado para média nacional apresentou um recuo de 7,3% em relação ao apurado no trimestre anterior, 11% no ano e 10,5% em relação ao mesmo período de 2021. No caso das 16 capitais *, o indicador price-to-income variou negativamente no último trimestre (-2,8%) e também no ano (-2,1%), embora tenha se mantido praticamente estável em face do mesmo período de 2021 (-0,1%).

A análise dos últimos resultados evidencia que, embora a renda das famílias tenha apresentado uma importante recuperação, as condições de acesso aos imóveis residenciais claramente se deterioraram em todo o país no curso dos últimos 4 trimestres . Esse fenômeno tem se manifestado de forma distinta nos dois recortes geográficos avaliados. Nas capitais selecionadas*, em particular, os efeitos da elevação nas taxas de juros foram reforçados pelo crescimento dos preços dos imóveis, colaborando para uma piora comparativamente mais expressiva e prolongada dos indicadores de affordability em relação aos números nacionais.

Nas próximas páginas, o informe apresenta os indicadores em diferentes recortes temporais, regionais e de renda, possibilitando uma análise detalhada, histórica e comparada dos indicadores de affordability, bem como a identificação de desigualdades regionais e socioeconômicas determinantes para as condições de acesso da população brasileira aos imóveis residenciais.