O momento é propício para a aquisição de cotas de fundos: os aluguéis ficaram cerca de 16,5% mais caros em 2022, a maior alta dos últimos 11 anos

O segmento residencial, ou multifamily, que ainda é incipiente no país, começa a se consolidar por aqui e desponta como excelente aposta para o investidor do mercado de fundos de investimentos imobiliários (FIIs) neste início de ano. O segmento movimenta algo em torno de US$ 156 bilhões no mercado norte-americano, representando cerca de 13% do patrimônio de toda a indústria de Real Estate Investment Trusts ( R E I T s) dos Estados Unidos.

A evolução do patrimônio dessa classe de FIIs acompanha a valorização dos imóveis e assegura bons resultados mesmo em cenários de inflação elevada e juros altos. A renda dos cotistas dos fundos imobiliários residenciais vem, principalmente, dos serviços de aluguel de apartamentos residenciais — e o momento para a aquisição das cotas não poderia ser mais propício: os aluguéis residenciais ficaram, em média, 16,55% mais caros em 2022, a maior alta dos últimos 11 anos, de acordo com o Índice FipeZAP+, divulgado no início deste mês.

O aumento observado em 2022 foi quase o triplo do Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA), que avançou 5,79% no ano. Descontada a inflação, o aumento real do valor dos novos aluguéis foi de 10,76%. Segundo especialistas, os números do Índice FipeZAP+ favorecem a classe de FIIs residenciais com foco em aluguéis, mas também aqueles com foco em incorporação, compra e venda de imóveis.

CEO da JFL Realty, uma das pioneiras na operação da classe de fundos multifamily no Brasil, Carol Burg afirma que a tendência é de consolidação desse mercado. A empresa opera dois fundos — o JFL Living (JFLL11) é o principal deles. “O objetivo principal do fundo é gerar renda para os cotistas no longo prazo. À medida que amadurecem, os ativos desenvolvidos pela JFL entram no portfólio do fundo”, informa.

O JFLL11 é um fundo de investimento imobiliário do tipo Anbima FII Renda Gestão Ativa Residencial, que investe acima de dois terços do patrimônio líquido em empreendimentos imobiliários construídos, para fins de geração de renda por meio de locação ou arrendamento.

Para o analista Moise Politi, sócio da REC Gestão, a classe de residenciais, como qualquer outro fundo de investimento imobiliário, pode ser um bom negócio desde que reúna imóveis comprados pelo preço certo. “O desafio do fundo residencial está na aquisição de imóvel pronto para aluguel, uma vez que a maior parte das oportunidades de investimento não oferece retorno atraente para os investidores.”

Segundo ele, o cenário é mais satisfatório para os fundos que já atuam em incorporação, construção e aluguel, que vêm se desenvolvendo bem no mercado, principalmente em razão dos aumentos significativos no preço dos imóveis e dos aluguéis. O preço médio por metro quadrado do aluguel na capital paulista atingiu R$ 45,50 em dezembro de 2022, variação de 14,63% acumulada em 12 meses. A rentabilidade ficou em 5,3% no período, segundo o Índice FipeZAP+.

MERCADO AMERICANO

O segmento multifamily nos Estados Unidos é o segundo maior segmento da indústria imobiliária para renda, com participação de cerca de 13% no patrimônio da indústria de Real Estate Investment Trusts (REITs), que tem US$ 1,2 trilhão de patrimônio.

Para efeito de comparação, a indústria brasileira de fundos de FIIs tem patrimônio líquido de R$ 189 bilhões, o que equivale em valores de hoje a US$ 36,3 bilhões, algo como 3% do mercado americano. O segmento, no entanto, tem boas perspectivas de crescimento no Brasil.

Segundo o CEO da Conti Capital, Carlos Vaz, os formatos de moradia mais flexíveis buscados pelas novas gerações vão impulsionar os negócios no segmento multifamily. Com escritórios em São Paulo, a Conti opera na aquisição de propriedades multifamily no Sun Belt (o Cinturão do Sol, que compreende o Sul e o Sudoeste) dos Estados Unidos, tem sob gestão US$ 1,2 bilhão e opera quatro fundos de investimentos em propriedades multifamily na região.

“Os imóveis multifamily podem ser um poderoso ativo em carteiras de investimentos”, aposta Vaz, ressaltando que há pouco mais de um ano era mais barato, na média, pagar a hipoteca de um imóvel do que alugar uma residência na cidade de Tampa, na Flórida. “Desde então, os custos nas regiões metropolitanas daquele estado passaram a favorecer o aluguel”, avalia ele.

O CEO da Conti Capital afirma que muitos mercados importantes, inclusive o de Sun Belt, estão passando por essa mudança. Segundo ele, apesar de o segmento multifamily em toda a região exibir aumentos sem precedentes no valor dos aluguéis, ainda é financeiramente mais fácil para muitas famílias das áreas metropolitanas alugar uma casa do que arcar com o pesado custo da aquisição — o que fortalece o setor imobiliário multifamily.

“Não só o aluguel está mais acessível. A escassez geral de moradias também está aumentando a demanda por imóveis multifamily, tendência que deverá continuar pelo menos no curto prazo, de acordo com as previsões”, conclui.

Fonte: Valor Econômico