A parceria entre a Fipe e a ABRAINC – Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias – desenvolveu um conjunto de indicadores inéditos no mercado imobiliário brasileiro, voltados para mensuração do affordability de imóveis residenciais com abrangência nacional. Entre as interpretações usuais na literatura, o termo affordability – aplicado ao mercado imobiliário – relaciona-se à capacidade média de compra ou de financiamento de imóveis residenciais pelas famílias ou, ainda, à relação entre o valor médio dos imóveis e a renda domiciliar média (entre outras possibilidades e interpretações). Além de quantificar essas relações, as métricas e indicadores propostos colaboram para identificar que fatores que influenciam o aumento ou queda no indicador ao longo do tempo, bem como evidenciar possíveis diferenças existentes entre regiões, segmentos, faixas de renda (entre outros recortes). Na prática, o affordability é resultado da interação entre diferentes agentes e mercados, incluindo entidades governamentais (através de políticas, programas habitacionais, legislação de uso de solo etc.), famílias (agentes demandantes, com alocação de parcela da renda obtida no mercado de trabalho), empresas de construção civil (com papel na expansão da oferta de imóveis) e instituições do sistema financeiro (responsáveis pela oferta de crédito imobiliário e captação de recursos para investimentos).

O informe apresenta dois tipos de indicadores: o tamanho de imóvel acessível e o price-to-income. O primeiro avalia o tamanho do imóvel que pode ser financiado pelas famílias com o comprometimento de até 30% da renda domiciliar (quanto maior a renda alocada para esse fim, maior o affordability medido pelo indicador em m²). Comparativamente o segundo revela quantos anos de renda domiciliar corresponderiam ao valor de um imóvel padrão de 70 m² (quanto maior o número de anos exigidos, menor o affordability por esse indicador). Para o cálculo de ambos, são empregados dados relacionados a taxa de juros e prazo médio do financiamento imobiliário à pessoa física, renda domiciliar total e preços dos imóveis residenciais. Dada a interrupção na divulgação regular de dados públicos pelo Banco Central do Brasil, os resultados desta edição incluem apenas os indicadores de affordability no 1º trimestre de 2022 relacionados às 16 capitais selecionadas*.

A fim de complementar a análise de affordability do mercado imobiliário, o documento inclui também um levantamento do alcance potencial e efetivo do Programa Casa Verde Amarela (CVA), com base em dados de renda das famílias e características das transações e unidades comercializadas nesse segmento ao longo do 1º trimestre de 2022. Os resultados estão disponíveis na parte final do documento.

No 1º trimestre de 2022, as famílias brasileiras residentes nas 16 capitais selecionadas apresentavam uma renda domiciliar suficiente para financiar, em média, um imóvel de 30,9 m², o que corresponde a um declínio de 10,8% do indicador em relação ao último trimestre de 2021, e de 17,4%, no horizonte dos últimos 12 meses (ou seja, comparando-se com o mesmo trimestre de 2021). Isso significa que a renda das famílias possibilitava a aquisição de um imóvel relativamente menor em comparação às condições observadas em períodos anteriores de referência (isto é, registrou-se uma queda no affordability).

Com relação aos indicadores de price-to-income calculados para o 1º trimestre de 2022, o valor médio de um imóvel padrão de 70 m² correspondia a cerca de 7,2 anos de renda domiciliar, na média das 16 capitais avaliadas* – resultado que corresponde a aumento de 3,1% no número de anos necessários, em relação ao último trimestre de 2021, e uma elevação de 1,3% na comparação com o mesmo período de 2021. Vale lembrar que variações positivas deste indicador representam uma deterioração do affordability, uma vez que são necessários mais anos de renda para adquirir um imóvel de mesmo tamanho.

Entre os fatores que continuar a impacta negativamente o affordability, é possível destacar: o aumento das taxas de juros do financiamento imobiliário, a reboque da elevação da taxa básica de juros (SELIC), que encarece o acesso ao financiamento imobiliário e também a atratividade dos imóveis como alternativa de investimento; (ii) o aumento dos preços nominais dos imóveis residenciais; e a (iii) o declínio da renda média das famílias brasileiras. Ao longo do documento, os indicadores são apresentados em diferentes recortes temporais, regionais e de renda, possibilitando uma análise detalhada, histórica e comparada dos indicadores de affordability, bem como a identificação de desigualdades regionais e socioeconômicas (entre diferentes percentis de renda) no acesso da população aos imóveis no país.

Fonte: Abrainc-Fipe, com base em dados do IBGE, Banco Central do Brasil e Índice FipeZAP+. Nota: (*) São Paulo (SP); Rio De Janeiro (RJ); Belo Horizonte (MG); Brasília (DF); Salvador (BA); Fortaleza (CE); Porto Alegre (RS); Curitiba (PR); Florianópolis (SC); Vitória (ES); Goiânia (GO); João Pessoa (PB); Campo Grande (MS); Maceió (AL); Manaus (AM); Recife (PE); Cuiabá (MT).

SOBRE A ANÁLISE DE AFFORDABILITY DE IMÓVEIS DO PROGRAMA CASA VERDE AMARELA – 1º. TRIMESTRE DE 2022

O desenvolvimento metodológico e aferição de indicadores de affordability para imóveis residenciais associados a programas habitacionais e/ou apoiados por políticas públicas merece adaptações e considerações metodológicas, uma vez que:

  
• As condições de financiamento observadas pelas famílias beneficiadas são usualmente mais favoráveis que aquelas disponíveis para o restante do mercado (por exemplo, através de taxas de juros mais baixas ou prazo mais alongados), contando também com descontos aplicados no valor dos imóveis (subsídios). Essas intervenções colaboram para aumentar o affordabiliy dos imóveis, beneficiando famílias de menor renda que não teriam condições de acessar e financiar um imóvel no mercado;

  
• Como essas políticas representam custos para a coletividade, são instituídos critérios de elegibilidade (como, por exemplo, pisos e tetos de renda domiciliar), com o objetivo de escalonar a destinação dos recursos públicos, concentrando os benefícios e subsídios às famílias mais carentes (focalização do programa). O mecanismo, assim, tente

O Programa Casa Verde Amarela (CVA), herdeiro do Minha Casa Minha Vida (CVA), oferece descontos no valor dos imóveis e taxas de juros mais atrativas para o financiamento, considerado três grupos distintos: Grupo 1 (famílias com renda de até R$ 2 mil por mês) Grupo 2 (famílias com renda entre R$ 2 mil e R$ 4 mil mensais) e Grupo 3 (famílias com renda entre R$ 4 mil e R$ 7 mil por mês).

Para mensurar o affordability de CVA no país, propõe-se uma metodologia que combina informações socioeconômicas (estrutura e distribuição de renda dos domicílios brasileiros) e informações/características dos imóveis do programa transacionados em um dado grupo/período/recorte geográfico (incluindo o valor dos imóveis, valor dos descontos, percentual de entrada e taxas de juros).

Com base nessas informações, foi possível estimar o número de domicílios elegíveis ao programa (isto é, seu alcance potencial, dado o enquadramento dos domicílios nas regras de renda domiciliar em cada grupo), bem o número de domicílios elegíveis que poderiam acessar ou financiar um imóvel do programa alocando no máximo 30% da renda domiciliar mensal (alcance efetivo). Para este último caso, adotou-se como referência um “imóvel representativo”, definido a partir das condições médias de valor, desconto, entrada e taxa de juros do programa no período analisado.

Os resultados do 1º trimestre de 2022, estão disponíveis para o Brasil, unidades federativas e capitais. Nesse período, do total de 73,9 milhões de domicílios brasileiros, 60,8 milhões se enquadravam nos critérios de elegibilidade para acessar imóveis do programa CVA (82,3%), distribuídos da seguinte forma: 26,2 milhões ao Grupo 1 (renda domiciliar de até R$ 2 mil); 21,1 milhões ao Grupo 2 (renda entre R$ 2 mil e R$ 4 mil); e 12,5 milhões ao Grupo 3 (renda entre R$ 4 mil e R$ 7 mil). Do total de domicílios elegíveis, 40,7 milhões possuíam renda suficiente para financiar os imóveis dos seus respectivos grupos (66,9% dos domicílios elegíveis e 55,1% do total de domicílios). No recorte das capitais, comparativamente, os resultados apurados para o 1º trimestre de 2022 destacam que, do total de 15,6 milhões de domicílios, 12,9 milhões eram elegíveis ao programa CVA (82,4%). Desses, 8,2 milhões dispunham de renda domiciliar suficiente para financiar de um imóvel do programa - isto é, 63,3% dos domicílios elegíveis e 52,1% do total de domicílios nesse recorte geográfico.