ABRAINC Explica é uma série de textos elaborados pela ABRAINC para esclarecer ao grande público tudo que envolve o processo da incorporação imobiliária e seus benefícios ao País. Nesse primeiro texto, abordamos o ciclo da Incorporação Imobiliária, o Meio Ambiente, o Desenvolvimento das Cidades e Técnicas Inovadoras.

A incorporação imobiliária é definida juridicamente, de acordo com a Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964, como o conjunto de atividades exercidas com o intuito de promover e realizar a construção para comercialização total ou parcial de edificações compostas de unidades autônomas.

A atividade de incorporação é o processo pelo qual uma pessoa física ou jurídica desenvolve todo um empreendimento. Quando uma pessoa compra um apartamento em um determinado edifício, está fechando negócio com a incorporadora e é com esta que ele se relacionará.

Na incorporação, os imóveis são vendidos na planta ou enquanto estão sendo edificados. A comercialização das unidades construídas depende do Registro de Incorporação do Empreendimento. Ou seja, enquanto não registradas no Registro de Imóveis, as unidades não podem ser disponibilizadas para venda ao público.

O ciclo produtivo do setor de incorporação, a partir do lançamento, dura em média 36 meses. Entretanto, o ciclo total de um empreendimento para o incorporador é bem maior e se inicia meses ou anos antes do lançamento.

A incorporadora é a empresa que articula todo o negócio imobiliário. As atividades de uma incorporadora são: estudar a viabilidade de um projeto, indicar se o empreendimento deverá ser multifamiliar ou misto (comercial e residencial), adquirir o terreno, fazer a limpeza do solo, coordenar o projeto (construtivo e arquitetônico) que definirá as áreas comuns e as individuais, fazer o registro da incorporação no Cartório de Registro de Imóveis, obter os devidos alvarás e licenças e comercializar as unidades (após o registro).

A construtora é a empresa responsável pela execução física do empreendimento, ou seja, é de sua responsabilidade todas as etapas da construção civil: projeto de engenharia, contratação de mão-de-obra, equipamentos, tecnologia construtiva e testes de qualidade. Está sob sua alçada a qualidade física da obra, assim como a garantia da execução no prazo acordado e a integridade física do empreendimento, garantindo que ele não sofra de instabilidade, rachaduras, infiltrações, irregularidades, trincas, entre outros problemas estruturais.

Direcional, Even, Mitre, MRV, Tegra, Tenda são exemplos de empresas Associadas ABRAINC que atuam tanto como incorporadoras quanto construtoras.

A Lei nº. 10.931/2004 estabeleceu o Regime Especial Tributário do Patrimônio de Afetação em relação à incorporação imobiliária. O patrimônio de afetação assegura que as unidades vão continuar sendo construídas, e entregues aos donos, ainda que o incorporador vá à falência ou caia em insolvência financeira.

A incorporação imobiliária permite que o cliente se sinta mais seguro, uma vez que as determinações técnicas do empreendimento serão cumpridas, de acordo com essa Lei. Essas condições técnicas estarão registradas em cartório.

As incorporadoras recuperam áreas degradadas para o desenvolvimento de empreendimentos. Só assim a licença que permite o início da obra é liberada. Os terrenos que abrigaram indústrias, postos de combustível ou outras operações que possam, por qualquer motivo, ter contaminado o solo, passam por um processo de descontaminação do terreno, de forma a deixá-lo em condições de receber um empreendimento residencial ou comercial.

Replantio de árvores

Em terrenos onde existe vegetação, sempre é realizado um levantamento arbóreo para classificação das espécies existentes. Dependendo do tipo de vegetação, a solução passa pela manutenção de plantas importantes, transplante para outros locais e compensação da vegetação suprimida no terreno, através do plantio de quantidade importante de mudas em outros locais definidos pelos órgãos ambientais ou por meio de compensações financeiras.

Empreendimento sustentáveis

A incorporação imobiliária está se tornando cada vez mais sustentável, com oferta de soluções que não agridem o meio ambiente, além de trazer inovações e serem úteis para os lares.

Segundo cartilha do Ministério do Meio Ambiente (MMA), imóveis que contam com soluções que minimizam o impacto ambiental, como a instalação de energia fotovoltaica, valorizam, em média, de 10% a 30%.

A construção de empreendimentos imobiliários traz impactos positivos às regiões onde se instalam: modernização de bairros, aumento de empregos e receitas para os comércios locais, elevação na arrecadação de tributos, além da diversificação das dinâmicas sociais. As consequências desses impactos são relevantes não só no âmbito local, mas também podem estabelecer novas relações para além das fronteiras municipais, redefinindo também espaços regionais.

O Building Information Modeling (BIM) é um conceito que trabalha com modelos 3D mais fáceis de assimilar e mais fiéis ao produto. Numa comparação simples, seria como abandonar a ideia de fazer o planejamento desenhando mapas e trabalhar diretamente com maquetes. Esse modelo inovador repensa a metodologia de execução de obras e tem ganhado cada vez mais espaço entre construtoras e incorporadoras.

Com o uso do BIM é possível verificar a posição de cada detalhe da obra, como canos, paredes e a fiação, e ainda calcular a quantidade de material e mão de obra necessária. Ele facilita todo o processo de construção e permite localizar erros na fase inicial, reduzindo o retrabalho e o desperdício.

Outras novas tecnologias que têm ganhado espaço são Wood Frame e Steel Frame, que são modelos de pré-fabricação da construção, resultando em redução de prazo e resíduos. A pré-fabricação pode ser utilizada em pequenos itens como paredes e fachadas ou até em ambientes completos como banheiros e cozinha, sendo executados na fábrica e encaixados prontos na obra em execução.  O vilão dessa tecnologia ainda é o alto custo em função da pouca usabilidade no Brasil.

A ABRAINC ressalta a importância da inovação para o setor e tem realizado encontros periódicos com seus associados e players do mercado para discutir o tema. O assunto será o foco do próximo texto ABRAINC Explica.

Redação Abrainc