Entrevista publicada no caderno Imóveis de Valor, do jornal Valor Econômico

Diego Villar comanda desde 2019 a incorporadora nordestina Moura Dubeux, – que é líder em market share na região. Sob sua gestão, a companhia sediada no Recife (PE) foi estruturada para abrir capital, multiplicou por cinco o número de funcionários e registrou faturamento na casa do R$ 1,3 bilhão nos últimos 12 meses.

A empresa tem desenvolvido projetos na capital pernambucana, como um retrofit de silos históricos e o desenvolvimento urbano da Zona Portuária próxima ao parque tecnológico da cidade, o Porto Digital. Villar sonha alto: “Queremos colocar o Nordeste no radar imobiliário do Brasil.”

Como foi a decisão de abrir o capital da empresa, em 2019?

Diego Villar – A ideia do IPO foi reorganizar a estrutura de capital para desonerar nosso ativo, porque todo valor que era gerado estava sendo consumido em despesas financeiras. A busca foi concentrar a energia no que era importante, de fato: desenvolver produtos imobiliários. E vem dando certo: estamos entregando os resultados prometidos e a empresa tem solidez operacional, caixa líquido e está desalavancada. Temos mercado, marca, expertise e a confiança dos clientes e parceiros.

Qual o atual momento da companhia?

Seguimos com projetos de alto padrão nas principais capitais do Nordeste. Estamos apostando também em produtos para a classe média. Em números, saltamos de mil para cinco mil colaboradores em três anos. Nosso faturamento superou R$ 1,3 bilhão nos últimos 12 meses, e temos 45 obras simultâneas em sete estados.

Com 40 anos, aonde a companhia pretende chegar?

Buscamos conquistar uma visibilidade nacional. Fazer com que os investidores de São Paulo olhem para nossa empresa sem nenhum “pushback” só porque estamos no Nordeste. Sabemos do nosso potencial. Queremos colocar o Nordeste no radar imobiliário do Brasil.

Empreendimentos de alto padrão da Moura Dubeux no Recife: companhia quer projetar a região para investidores imobiliários de todo o Brasil — Foto: Moura Dubeux/Divulgação

Do ponto de vista regional, qual a maior via de crescimento imobiliário na visão de vocês?

Muita gente pensa que o mercado do Nordeste é formado exclusivamente de projeto do Minha Casa, Minha Vida. Não é! Existe um alto padrão mais restrito às capitais, mas a escala mesmo está na categoria de imóveis para a classe média: entre R$ 350 mil e R$ 500 mil, de dois ou três dormitórios. E há poucos players operando nesse segmento no Nordeste.

Por isso, o lançamento da marca Mood?

Segundo pesquisa, 74% do mercado imobiliário do Nordeste é formado de médio padrão. A Mood quer crescer nesse segmento com produtos que agreguem soluções mais racionais de engenharia, sem perder a qualidade. E é fundamental entender o que esse consumidor aceita pagar: será que valoriza uma recepção luxuosa no seu prédio? Ou piscina de borda infinita?

Em Natal (RN), por exemplo, lançamos um empreendimento para esse público com apartamentos no térreo, tipo “garden”: foram os primeiros a serem vendidos. Para esse perfil comprador, pé direito triplo no hall de entrada não quer dizer nada: ele prefere lazer e bem-estar que caiba no seu bolso. Foi assim, pensando fora da caixa, que conseguimos baixar os custos de obras e aumentar a margem dos projetos.

Em São Paulo, temos visto um boom de compactos. Em Recife tem acontecido também?

Esse é outro mercado com espaço para crescer: estúdios e apartamentos de um quarto, com foco no “short stay”. Como estamos em uma região que recebe muitos turistas, e a oferta hoteleira local é menor do que a demanda, esse é um produto que se tornou muito valorizado, sobretudo por investidores.

Existe demanda para alto padrão em Recife?

Sim, falta oferta, inclusive. Vamos lançar, por exemplo, um produto com unidades de 400 metros quadrados porque não tem na cidade. A não ser imóveis usados. Tudo que é lançado em Boa Viagem, por exemplo, evapora em 30, 40 dias.

Qual o motivo da falta de oferta: escassez de terrenos com boa localização?

Recife é uma das menores capitais do Brasil em termos de área disponível na Região Metropolitana. Ficou amarrada entre Olinda, ao norte, Jaboatão dos Guararapes, ao sul, e ainda tem o oceano na frente. Em Boa Viagem, bairro considerado mais nobre, quase não há mais terrenos.

Para complicar, recentemente limitaram o gabarito e o adensamento na cidade. Na Avenida da Boa Viagem, por exemplo, ficou em 13 pavimentos. O coeficiente de aproveitamento do terreno também caiu pela metade.

Nas grandes cidades do país, o desencontro entre políticas públicas e as necessidades do setor imobiliário é visto com frequência. Isso ocorre na capital pernambucana?

Recife, assim como muitas cidades do Nordeste, cresceu com um desordenamento urbano muito grande. Nos anos 1970, a seca no sertão trouxe muita gente para a cidade, dando início a um processo de favelização.

Para realizar uma regularização fundiária, essas áreas foram transformadas em Zonas Especiais de Interesse Social (ZEIS), onde não se pode fazer desenvolvimento imobiliário. A comunidade Brasília Teimosa é um exemplo: fica no final da Avenida da Boa Viagem e, ali, não é possível fazer o remembramento dos lotes para incorporação. É o lugar mais bonito do Recife, com vista para o mar, bacia do Pina atrás, vocação náutica enorme, mas não se pode construir um prédio sequer. A lei não permite.

Masterplan do Novo Recife, no Cais José Estelita: desenvolvimento imobiliário contempla benfeitorias no entorno, como fiação pública subterrânea, novo sistema viário e parque linear às margens da Bacia do Pina — Foto: Moura Dubeux/Divulgação

E como driblar essas questões?

Buscando oportunidades em outras regiões da capital. Estamos desenvolvendo um complexo no Cais José Estelita, antigo Porto de Recife, que se tornará uma nova centralidade econômica da cidade, com torres residenciais e de escritórios, lojas nos térreos e um parque linear aberto à cidade.

O projeto Novo Recife ocupará um terreno de 101 mil metros – com quase um quilômetro de frente para a Bacia do Pina –, dos quais 65% serão de uso público. Derrubamos um muro da ferrovia que passava ali, abrindo toda essa parte da cidade para a água. Vamos investir mais de R$ 120 milhões em contrapartidas urbanas. O VGV total é de R$ 2 bilhões. Com certeza, esse projeto vai induzir o desenvolvimento imobiliário em uma área que estava abandonada.

É para onde a cidade está crescendo?

Como em Boa Viagem não há mais terrenos, e as pessoas querem continuar morando perto do centro e da rede de serviços, o mercado imobiliário está reinventando a Zona Portuária, que ficou esquecida por anos. Temos vistos novos empreendimentos na tradicional Rua da Aurora, no bairro de Santo Amaro, vizinho à Ilha do Recife, onde fica o Porto Digital, com um público de bom poder aquisitivo. No Cais de Santa Rita também, um hotel de rede internacional e um centro de convenções estão em construção. Eles ficam próximos a um projeto nosso, no Moinho Recife Business & Life: os Silos 215 e 240.

Apartamento em silo de grãos retrofitado pela empresa — Foto: Moura Dubeux/Divulgação

Como surgiu a ideia de retrofitar silos e convertê-los em apartamentos?

É um projeto integrado à revitalização do antigo moinho, de 1914, que produzia farinha de trigo e foi transformado em complexo de uso misto pela Revitalis Incorporações. A parte residencial ficou sob nossa responsabilidade.

É mais do que um retrofit: estamos transformando silos de grãos do século passado em apartamentos modernos. Uma obra complexa, que combina preservação histórica e um novo jeito de morar. Lançamos em 2021, e foi um sucesso: todas as unidades vendidas. A entrega está prevista para 2025.

Para 2024, há uma expectativa de que a taxa de juros siga em tendência de queda. Isso anima os planos da companhia?

Sem dúvida! Em 2020, quanto os juros do financiamento imobiliário caíram de 10% para 7%, cerca de 200 mil famílias fora do Minha Casa, Minha Vida enquadraram renda apenas na nossa região.

Então, se chegar perto de 8% em algum momento novamente, teremos muita gente querendo comprar apartamento, mas não conseguiu nos últimos dois anos. Se isso acontecer, o problema não será de demanda, mas de produção. Estamos bem-posicionados e preparados para esse momento.

Fonte: Valor Econômico - Imóveis de Valor