A publicação reúne recomendações da Abrainc e iniciativas desenvolvidas pelas incorporadoras nos canteiros de obras por todo o País.

Volume lançado até novembro de 2016 é 16,6% superior ao mesmo período de 2015; vendas acumulam recuo de 8,8% no mesmo período. Acesse o estudo na íntegra.

Renato Ventura, vice-presidente executivo da Abrainc, discorre sobre esse problema que se tornou tão grande para incorporador e comprador.

Veja aqui o Radar Abrainc-Fipe.

Vamos construir 2017. Clique e veja o manifesto de entidades representativas dos setores da incorporação imobliária e da construção civil

Ano também foi marcado pelo aumento nas entregas e queda no número absoluto de distratos face a 2015.

Veja aqui o Radar Abrainc-Fipe

Instituições representativas da indústria, comércio e serviços publicam manifesto conjunto em defesa de medidas que consideram primordiais para o crescimento sustentado do País.

No mesmo período de análise, a relação entre distratos e vendas do segmento atingiu o patamar de 51,0%

Abrainc publica manifesto contra paralisação do país

ArrowArrow
ArrowArrow
Slider

 

19 de julho de 2016

Distratos: a busca do equilíbrio

artigos

 

*Rubens Menin

Como sabido, a indústria imobiliária tem registrado nos últimos dois anos um forte aumento no número de contratos extintos por compradores de imóveis novos que buscam desfazer o negócio com a devolução do imóvel à incorporadora, o que se convencionou chamar, usualmente, de “distratos”.

Apesar da visão inicial de que isto pode ser uma questão individual que se multiplica, é muito importante o entendimento deste fato à luz mais geral do setor e dos seus reflexos para a sociedade. Desta forma, o distrato deve ser visto em sua real amplitude, que supera a delimitação da questão entre incorporadora e o comprador.

O distrato é prejudicial para todos. Para o cliente, é a perda do sonho da casa própria e, para as empresas, um problema na equação econômica do empreendimento. Mas seus reflexos não param aí.

O planejamento de um empreendimento imobiliário leva em consideração três fontes básicas de recursos: do próprio empreendedor, de empréstimo para a produção usualmente contraído junto às Instituições de Crédito Imobiliário e provenientes das vendas das unidades imobiliárias.

As vendas realizadas representam marco definidor dos aportes e financiamentos para a produção, definindo a própria viabilidade do empreendimento. A própria natureza jurídica do instrumento destas vendas, como a de Promessa de Compra e Venda, indica a importância destas vendas na formulação e viabilização dos empreendimentos. Vem daí a irretratabilidade destes instrumentos, de acordo com a Lei 4591/64, bem como o período de 180 dias para a desistência da incorporação.

No momento em que parte desses recursos deixa de ser aportado nos empreendimentos, há naturalmente um impacto no fluxo de caixa planejado. Além dos recursos que deixam de entrar, há em muitos casos ainda uma demanda de restituição dos valores aportados pelo comprador que afeta este fluxo. No caso de necessidade de devolução imediata de valores aos promitentes compradores que deixarem o empreendimento, o impacto se torna ainda maior e compromete seriamente o equilíbrio do negócio. Adicionalmente, os incorporadores terão que suportar novas despesas para conseguir vender as unidades distratadas, impactando ainda mais o equilíbrio do negócio.

Estes impactos no fluxo de caixa podem ter vários desdobramentos. Novas fontes de recursos podem passar a ser necessárias, de forma geralmente mais onerosa do que o previsto, aumentando o custo da produção. Caso elas não estejam disponíveis ou demandem tempo para ser acessadas, pode haver impacto no ritmo das obras, com atraso em seu andamento. Em muitos casos, este atraso poderá até impactar a própria entrega do empreendimento, afetando diretamente o conjunto de compradores que participam do negócio.

Por ocasião dos estudos de viabilidade para o lançamento de novos empreendimentos, o incorporador terá que levar em consideração todos esses fatores na formação do preço das novas unidades. O próprio fenômeno dos distratos aumenta a percepção das incertezas do negócio para as instituições financeiras, e assim pode contribuir para taxas de juros com prêmios de risco mais altos nos financiamentos.

O resultado final é um aumento no custo de produção dos imóveis. Com isso, estreita-se o acesso à aquisição, com diminuição da oferta e produção de novas unidades e com isso a redução da atividade econômica de toda a cadeia produtiva e queda no número de empregos ofertados.

Observa-se a elevação dos distratos nos últimos meses vindo em linha com o maior número de entregas decorrentes do maior volume de lançamentos nos últimos anos. Estes lançamentos encontram no momento das entregas condições mais restritivas de financiamento pelos bancos, que dificulta a contratação de financiamento. Com estas novas condições, muitos clientes desistem da compra efetuada. Mas observa-se a incidência de distratos também por outras razões, como no caso de compradores que adquiriram unidades habitacionais como forma de investimento. Agora, com a retração da economia na hora da entrega, vemos que a razão da desistência pode ser a perspectiva de resultados esperados inferiores ao planejado pelos compradores.

Conforme acima, a Lei 4.591/64 prevê que o contrato de compra e venda de uma unidade é irretratável, não dispondo sobre os efeitos dos distratos. Elabusca proteger o conjunto dos compradores e o sistema de produção que permite as incorporações no país. Em linha com esta preocupação, vemos as garantias e o equilíbrio da incorporação reforçadas pela segregação de recursos de cada empreendimento para sua consecução, dada através do desenvolvimento de empreendimentos via Sociedades de Propósito Específico (SPEs) e do Patrimônio de Afetação. Por isso, notamos que a devolução de recursos pelos distratos não favorece este desenho, fragiliza as garantias e o equilíbrio pretendido.

Assim, a equação econômica da incorporação imobiliária precisa ser preservada. O equilíbrio beneficia compradores e incorporadoras, com regras mais claras e processos mais eficientes. Refiro-me a uma relação de confiança, para a produção de um bem de longo prazo. A função econômica e social de uma incorporação imobiliária depende da continuidade do fluxo financeiro proveniente dos créditos constituídos no conjunto de contratos de promessa de venda das unidades imobiliárias em construção. O seu desfazimento só é admitido por causa de inadimplemento das obrigações, seja do incorporador ou do adquirente, ou de comprovada impossibilidade do seu cumprimento, hipótese em que a parte que der causa à ruptura do contrato responde pela indenização das perdas e danos daí resultantes.

Não existindo equilíbrio, as ineficiências e os riscos serão fatalmente cobertos pelo universo dos demais compradores. Portanto é necessário definir um critério coerente com a dinâmica natural da incorporação imobiliária. Além disso, quando a empresa assume grande número de distratos e devolve aos compradores um expressivo volume de recursos, precisa adiar novos lançamentos até reduzir seus estoques. Por isso, os distratos, junto com a atual crise, têm contribuído para o desemprego na indústria da construção, além de colocar em risco a saúde financeira das empresas do setor.

As divergências sobre os valores a serem devolvidos levam à judicialização dos processos, sugando ainda mais tempo e recursos da sociedade, das empresas e dos próprios clientes. A situação tem que ser vista com cautela, pois o cenário atual gera incertezas para todos.

O investimento em um imóvel não é comparável ao de títulos do mercado financeiro. Algo tão sério como uma aquisição imobiliária não pode ser tratado como menos do que uma opção de compra, sem qualquer força jurídica, que desobriga o adquirente de receber o imóvel caso o mesmo, simplesmente, não lhe interesse mais.

É preciso aperfeiçoar a legislação e sua aplicação para instituir equilíbrio entre as partes na compra e venda do imóvel e impedir que a escalada dos distratos prejudique toda uma cadeia produtiva. A casa própria é o maior sonho das famílias brasileiras e a indústria imobiliária leva muito a sério a responsabilidade de concretizar esse sonho.

Um primeiro passo nessa direção está sendo dado com uma ampla discussão que vem se travando entre os agentes econômicos do setor representados pela ABRAINC e CBIC com representantes dos consumidores como a SENACON, com membros do Executivo e do Judiciário.

Esta discussão busca trazer um maior equilíbrio nas relações contratuais entre os incorporadores e os compradores dos imóveis, de maneira a preservar a atividade e garantir a oportunidade de milhares de famílias terem acesso a casa própria.

Tendo em vista que os contratos são celebrados em caráter irretratável, nos termos da legislação específica, sem comportar “desistência”, o que se procura é o equilíbrio na incorporação, em benefício dos compradores, do setor e da sociedade. Assim, busca-se um alinhamento que, de um lado, preserve o fluxo de caixa dos empreendimentos, e de outro proteja os compradores em casos como o atraso por parte das empresas na entrega das unidades.

Pioneira no Brasil, a discussão trata, além das questões dos distratos, de outros pontos das relações entre compradores e empresas do setor. Com isso, suas definições deverão contribuir para o entendimento de tribunais e órgãos de defesa do consumidor, em âmbito nacional, visando garantir maior equilíbrio no relacionamento comercial entre o comprador de imóveis e as incorporadoras, com mais estabilidade jurídica ao setor imobiliário e equilíbrio econômico-financeiro aos contratos de compra e venda.

A expectativa é chegar a um acordo e ver reduzida a judicialização no setor imobiliário, reduzindo o custo não só para o setor, como para a sociedade. As regras devem ser estabelecidas para facilitar as relações contratuais e agilizar a solução sempre que houver divergências entre as partes, com a definição de práticas que aperfeiçoem as relações entre incorporadores e compradores de imóveis.

*Engenheiro civil pela UFMG, presidente da ABRAINC, sócio-fundador e presidente do conselho de Administração da MRV.

Artigo publicado na edição 44, da revista SFI, com acesso disponível aqui.